В целом юридическая чистота – это положительная история объекта с первого владельца, отсутствие правовых препятствий для проведения сделки.
Оснований для признания сделки недействительной несколько:
нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;
несоответствие сделки закону или иным правовым актам;
совершение сделки человеком, не способным понимать значение своих действий;
совершение сделки недееспособным или лицом, ограниченным в дееспособности;
совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
мошенничество, подлог документов.
Настоятельно рекомендует обратить внимание на следующие документы:
свидетельство о праве собственности;
основание перехода (договор приватизации, купли–продажи, мены и т.д.);
выписку из домовой книги, архивную выписку из домовой книги;
копию финансово–лицевого счета;
техпаспорт и экспликацию БТИ;
разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние).
В общем, необходимость проверки очевидна – причем не только последней сделки, но и всех когда–либо совершенных с квартирой.
Провести проверку можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. Юридическая экспертиза является комплексом мероприятий, направленных на детальное изучение и правовой анализ всех документов (правоустанавливающих, о возникновении и переходе прав собственности и иных) выбранного объекта.
Анализируют как минимум следующие сведения:
обо всех настоящих и бывших собственниках и зарегистрированных в квартире лицах;
о людях, временно не проживающих (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.);
о существующих или возможных правах на объект третьих лиц;
о фактах нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших;
о наличии обременений (арестов, запретов, залогов, прав пользования и др.);
о неузаконенных перепланировках/переоборудовании. В случае необходимости выясняется, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей;
о наличии задолженностей по коммунальным/эксплуатационным платежам.
Самое главное. Для начала необходимо самым тщательным образом рассмотреть пакет документов для купли–продажи и убедиться, что их форма и содержание соответствуют требованиям и все бумаги подлинные.
В пакет входят:
документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты);
правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности и договор предыдущей сделки купли–продажи или договор передачи приватизированного жилья, справка ЖСК);
документы БТИ (справка о стоимости объекта, сведения об отсутствии ареста или запрещений, поэтажный план и экспликация с информацией о перепланировках);
выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор никто в квартире не прописан;
копия финансово–лицевого счета, выписка из ЕГРП о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.
Кроме того, потребуются справки:
из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
об отсутствии задолженностей по квартплате и коммунальным платежам;
из ЕИРЦ о том, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу или работу в другой город или страну.