Home / Услуги / Хотите купить новостройку и обезопасить свои капиталовложения?

Хотите купить новостройку и обезопасить свои капиталовложения?

Самое главное что надо помнить: купить новостройку можно у авторитетного застройщика, чья финансовая стабильность и количество реализованных им объектов во многих случаях является гарантом получения жилья!!! Почему выгодно купить новостройку: Самое привлекательное – цена. Особенно дёшевы квартиры когда продажи жилья в новых микрорайонах только начались, экономится очень приличная сумма в районе миллиона рублей, что даёт возможность купить квартиру большей площади. Самые дешевые квартиры продаются до тех пор, пока дом не выйдет из земли на 3–5 этажей. После этого обычно сразу происходит первый скачок цены. Второй скачок наступает, когда дом построен на 70–80%. Чистота в районе. Купившие новостройку за свои а не дармовые деньги соседи как правило никогда не будут гадить в подъездах, среди них почти нет алкоголиков и тунеядцев. Много активной молодёжи, детей. Чистота сделки. Юридическая чистота квартиры, ведь вы будете её первым собственником. В новом жилье дешевле и приятнее делать ремонт. Потому что нет дорогостоящего демонтажа. Свободная или просто удобная планировка. Как правило имеются несколько лифтов, один из которых– грузовой. Дом новый– коммуникации и электропроводка новые, оборудован по последнему слову техники, современные технологии строительства и утепления дома, простоит долго, до капремонта далеко. Если речь идёт о целом микрорайоне– то это новые, чистые тротуары, ливневая канализация исключает образование луж. Новые детские сады и школы для детей, новые чистые поликлиники и т.п. Широкие улицы и проезды во дворах домов, больше места где припарковать автомобиль. Цена квартиры после получения свидетельства о собственности вырастает. Есть еще рост в цене после 3–х лет нахождения квартиры в собственности, так как появляется возможность продать квартиру без уплаты налога. Для того чтобы купить жилье в новостройке многие семьи продают свои старые квартиры, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства, переезжают на время жить в другое место. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы. Советы при покупке жилья в новостройке: Опасайтесь покупки жилья на этапе котлована. Вы имеете возможность стать очередным Буратино закопавшим все свои сбережения на очередном “поле чудес”. У инвестора застройщика в любой момент могут закончиться деньги по разным причинам. Совет– берите квартиру в уже построенном доме. Покупайте в доме с проложенными коммуникациями. Либо выбирайте дом точечной застройки, где подключиться к городским сетям будет несложно. Советую обратить на этот момент особенное внимание. Подключение к коммуникациям иногда затягивается на многие годы, даже если дом построен и сдан в эксплуатацию! Вроде бы дома в микрорайоне строит солидная компания, которой невыгодно нарушать сроки, тем самым вступая в тяжбы с соинвесторами и теряя деловую репутацию. Но это в корне неверное мнение. Например ДСК–1 в подмосковных проектах выступает пока что исключительно в качестве застройщика, т.е. компании, возводящей некоторое количество домов и получающей за это определенный процент квартир, которые ДСК–1 и реализует через замечательное коммандитное товарищество ДСК–1 и Ко. Конечно, ДСК знает толк в своем деле и поднимает коробки быстро и качественно. Но штука–то вся в том, что после подъема этих коробок миссия ДСК заканчивается, а пробивание ГК, проводка коммуникаций и т.д.. и т.п.. – дело исключительно инвестора, т.е. компании, заключившей инвестиционный контракт с администрацией района. Короче говоря, ДСК – простой технический исполнитель, по большому счету – субподрядчик. Со всеми претензиями будут они посылать к инвестору стройки, и формально будут правы, поскольку отвечать за все должен инвестор. Если вы в это не верите – милости прошу поинтересоваться ситуацией в районе “Красная горка” мкр. 7–8 гор. Люберцы, мкр. 27а гор. Балашихи, в котором дома также строил ДСК–1, что не помешало задержать сдачу всех коммуникаций на полтора–два года. Другим вариантом плодотворного сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного инженерной инфраструктурой. К моменту сдачи такого объекта “вдруг” выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается. Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали. Обращайте внимание на инфраструктуру. Конечно, перед тем, как купить новостройку, потенциальный владелец съездит на место, где вскоре вырастет дом, походит по окрестностям. Посмотрит опять же, нет ли поблизости шумных дорог, вредных предприятий. Однако никто не даст гарантии, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию, окружающая местность останется неизменной. Пример из жизни. На окраине подмосковного города Мытищи выстроили огромный жилой комплекс с красивым названием “Былина”. Комплекс соответствует названию. Из красного кирпича, переменной этажности, с круглыми балконами и эркерами. В доме практически все квартиры были проданы в начале строительства. Тогда перед домой был пруд, в которой летом плавали утки, а зимой на замерзшем водоеме дети катались на коньках. Реклама в прессе обещала тишину и покой рядом с Москвой. Как только “Былина” была полностью построена, между прудом и жилым комплексом проложили… дорогу. Огромную. Две полосы в одну сторону, две – в другую. Все бы ничего, да эту дорогу собираются продолжить аж до МКАД, чтобы людям удобнее было на работу выезжать. Владельцы квартир, мягко говоря, в шоке и, по некоторым данным, уже собираются выставлять собственность на продажу. А кому захочется слышать постоянный гул машин? Опасайтесь мелких застройщиков. У инвестора, особенно если компания молодая–зеленая, может просто не хватить денег достроить “объект”. Не исключено, что тогда фирма обратится… К кому? Конечно же, к соинвесторам. Которыми и становятся покупатели “квартир на бумаге”. С юридической точки зрения чаще всего все чисто–гладко. Договор с продавцом квартир обычно составлен грамотно и явно в пользу последнего. И… возможно цена за жильё в самом конце будет неожиданно увеличена. Сейчас у всех на устах печальная участь обманутых соинвесторов высотного жилищного комплекса “Вертикаль” на Ленинском проспекте гор. Москвы, где руководство компании–застройщика попросту сбежало. У высотки, которая строилась в рамках городской комплексной программы “Новое кольцо Москвы”, печальная судьба. Строительство началось еще в 2002 году, тогда же появился и первый инвестконтракт между городом и инвестором (компанией “Конти”), он предусматривал строительство 43?этажного жилого дома общей площадью 118 тыс. кв. м (сдача планировалась на четвертый квартал 2004 года). Спустя некоторое время инвестор поменялся – “Конти” сменило ЗАО “Товарищество застройщиков” (ТЗ), “дочка” компании “Спецвысотстрой”, а город и ТЗ заключили новый контракт, по которому высотка “подросла” до 50 этажей (а площадь – до 179,6 тыс. кв. м). Переносилась и сдача дома – на третий квартал 2005–го. В 2005–2006 годах разгорается конфликт между ТЗ и властями города: сначала Москомархитектура потребовала, чтобы высотность дома не превышала 38 этажей и 133 м, а осенью 2005–го гендиректор компании “Спецвысотстрой” был объявлен в федеральный розыск. Вскоре город разрывает инвестконтракт, а власти в ноябре–декабре 2006 года пытались через аукционы продать недостроенную “Вертикаль”. Но ни на одном из них ни одной заявки подано не было. Наконец в 2007 году инвестор был найден – им стала девелоперская компания Miraх Group. У тех, кто в свое время заплатил за “вертикальные” метры, появилась надежда наконец получить долгожданные квартиры. Тем же, кто хочет жить повыше, стоит искать варианты на вторичном рынке, новостройки приходится ждать слишком долго – и история с ЖК “Вертикаль” лишь подтверждение. Берите с собой опытного юриста, не верьте на слово менеджерам. В офисе продаж или на объекте при показе милый менеджер может сказать Вам любые вещи не имеющие ничего общего с договором, поведать абсолютно любую сказку – лишь бы побыстрее продать вам квартиру. Например: “…в Вашем районе запланирована станция легкого метро, рядом будет разбит парк, скоро Ваш район присоединят к Москве– мы видели документы об этом, поверьте– это не на уровне слухов” и т.п.. В первый раз задача у вас другая– предварительное ознакомление с документами (см. ниже). Поверьте что затраты потом окупятся, в США например, люди вообще почти ничего без юристов не предпринимают– такова общепринятая практика. Если вы считаете что это дорого–то не удивляйтесь потом всевозможным неприятным сюрпризам. Постарайтесь понять что игра идёт “не на вашем поле”, в данном случае вы играете в одиночку против большого юридического отдела компании, которая постарается сделать договор максимально выгодным лишь для себя! “Справедливости” ради следует отметить что при нашем дефиците жилья на все ваши просьбы изменить договор вам могут просто ответить в таком духе: “Не купите Вы– купит другой–. Внимательно читайте весь договор. Изучите предварительный договор, не удивлюсь, если там стоит формулировка “срок окончания строительства”. Надо ли говорить о том что “окончание строительства” и “ввод в эксплуатацию” вещи разные? Может быть и такая формулировка: “основной договор должен быть заключен не позднее чем 60 дней после даты регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру”. То есть это событие может произойти лет эдак через 10 или не произойти никогда. Если в предварительном договоре нет точной даты заключения основного договора, такой договор действует 1 год по умолчанию. По прошествию 1 года Вы имеете полное право отправить письменное заявление на адрес продавца с просьбой о заключении основного договора, и при отсутствии внятного ответа обратиться в суд на признание за вами права собственности на квартиру, при условии что у Вас имеется подтверждение полной оплаты за квартиру по договору (вексель таким документом не является). Требуйте разрешительную документацию. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это совершенно разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся “задним числом”, когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться. Самая распространенная ошибка дольщика – довериться громкому бренду компании, которая обещает, что, пока строится дом, вся документация будет оформлена. Покупатель не сможет ни вселиться в неоформленное жилье, ни получить право на него. Кроме того, не следует необдуманно доверять свои деньги компаниями, афилированным с местной администрацией, особенно если речь идет не о Москве. Вам как инвестору должны быть предоставлены распорядительный документ (распоряжение от мэра или правительства области), на основании которого заключен инвестиционный контракт, инвестиционный контракт с городом, разрешение на строительство и документ, подтверждающий, что земельный участок находится в собственности или в аренде у застройщика (генерального инвестора). Выясните у менеджеров какая компания является генеральным инвестором, какие отношения по договорам между каждым участником строительства. Попросите уточнить кто именно занимается возведением самой коробки дома, кто прокладывает коммуникации и подключает к городским сетям, какая из нескольких компаний осуществляющих застройку несёт финансовое бремя, это очень важно. Проблема возникшая хотя бы у одной компании может надолго задержать получение ключей. Идеальным вариантом является когда одна и та же компания осуществляет и возведение коробки и монтаж коммуникаций, а также является генеральным инвестором. Проверьте эти компании, посетите их офисы, почитайте публикации, отзывы людей получивших квартиры ранее. О застройщике необходимо узнать все, что возможно: выбирая компанию, не поленитесь найти специалиста, который дотошно проверит финансовые документы. Поинтересуйтесь, какова форма собственности компании, кто является ее учредителем, кто входит в совет директоров. И самое главное– каков размер уставного капитала компании? Ведь именно этими деньгами компания отвечает перед дольщиками. (Есть хороший способ узнать подробности о строительной компании. Риэлторы советуют подать документы в банк, который не сотрудничает с данной строительной компанией. Банк тщательно проверит строителей, правда проверка займет месяца полтора). Перед принятием решения о покупке квартиры стоит ознакомиться с проектной декларацией. Она обязательно должна быть представлена на сайте компании–застройщика или в СМИ.Если застройщик не может предоставить хотя бы один из перечисленных документов, риск увеличивается. Опасайтесь двойных продаж. Вероятность купить новостройку дважды, причем не по злому умыслу, а из–за ошибки в документах. Дорожащий своей репутацией застройщик вернет деньги. Но последний вместо запланированной прибыли потеряет часть вложенной суммы из–за инфляции. Некоторые застройщики и денег вернуть не могут. Не забывайте, что плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства. Их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер. Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных новостройках. Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в “дополнительных соглашениях”, отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много. Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго “крутить” деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год “стройматериалы подорожали”. Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких “уважительных причин” приобрело сегодня массовый характер. Учитывайте что почти всегда сроки заселения указанные в красивых проспектах и брошурах откладываются на несколько лет, минимум на полгода. Вексельная схема и предварительный договор или схема под честное слово. Большинство застройщиков предлагают купить новостройку через заключение предварительного договора купли–продажи квартиры с целью незаконного получения от граждан денежных средств. Продавцы почти всегда обходят закон “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” двумя основными способами – заключая договоры по вексельной и по предварительной схеме. В число компаний, которые используют вексельную схему, входят ГК “СУ–155″, ГК “ПИК”, “ДСК–1″ и ряд других. При покупке векселя покупатель кладет деньги в карманный банк продавца где они могут лежать от полугода до 2–3 лет до погашения векселя и все это время продавец будет иметь дополнительные дивиденды с этой суммы. Однако в реальности векселедатель выдает векселедержателю не деньги, а готовую квартиру, когда она будет построена. Тем не менее, юридически к квартире этот документ никакого отношения не имеет. В момент погашения векселя компания может просто выплатить деньги, и никакой суд не обяжет ее предоставить квартиру. Таким образом, эта схема является не более чем договором под честное слово продавца, никаких иных гарантий получения квартиры у покупателя нет. В предварительном договоре купли–продажи, который покупатель заключает с продавцом квартиры, указаны строительный адрес квартиры и ее стоимость. Продавец обязуется “в будущем” заключить договор купли–продажи. Риск конфликта строительной компании с налоговиками при данной схеме берет на себя и покупатель жилья. Как и предварительные договоры, вексельные схемы плохо защищают соинвесторов. Справедливости ради надо сказать, что не каждая компания, работающая по серым схемам, стремится обязательно обмануть дольщиков. Крупные компании “с именем” дорожат репутацией и выполняют обещания. Что делать при прекращении строительства. Для начала направить письмо застройщику с требованием разъяснить причины задержки. После получения ответа действуйте по обстановке. Предлагаю рекомендацию которую дал Антропов Сергей из Москвы, опыт работы журналистом – более 5 лет: “Рекомендую составить обращение в СМИ и направить его в службы новостей телеканалов, газет и ведущих интернет–СМИ, а также выложить в ЖЖ в тематических сообществах. Тут надо поднять шум вокруг ситуации, тогда Ваши проблемы могут заметить.” Для этого необходимо будет создать официальный орган– “Инициативную группу”, которая будет подписывать такие обращения от лица всех жителей. Что делать при угрозе банкротства. Во–первых, гражданам надо объединяться и объединять свои финансовые и административные возможности. Во–вторых, фиксировать результаты инвестиционного процесса на том моменте, когда он прекратился. Нужна реальная оценка активов – сколько уже вложено и сколько еще надо вложить. И, в–третьих, постараться склонить застройщика к тому, чтобы он уступил объект объединению граждан до того, как будет объявлен банкротом. Банкротство будет выгодно всем, кроме граждан. Ни в коем случае нельзя допустить, чтобы ваш объект попал в “конкурсную массу” и был продан за бесценок. В этом случае дольщики в лучшем случае смогут получить какую-то часть своих денег, а о квартире придется забыть

Возможно Вам это будет интересно

Люберцы Котельнический проезд 25

Отапливаемое помещение с потолками 6 м площадь 228,5 м. Расположено на огороженной территории. Помимо него ...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *